Para se escolher uma propriedade que se pretende adquirir, deve-se ter em conta vários factores:

   1. A escolha do local - Ter em atenção vários aspectos como acessos, facilidade de transportes,locais de abastecimento, equipamentos sociais (escolas,hospitais, etc.), zonas verdes, exposição solar, vistas, tipo de propriedade, e para que uso.

   2. Quanto á propriedade em si, há que analisar a qualidade global da construção,os isolamentos térmicos e acústicos, os acabamentos interiores, o espaço existente para o uso que pretende dar á propriedade, a sua distribuição, etc.

Escolha do Agente Imobiliário

E porque existem pessoas não habilitadas e não licenciadas, a oferecerem-se e agirem como agentes imobiliários aconselha-se que sempre que deseje adquirir ou vender uma propriedade o faça através de um agente imobiliário licenciado.

Ser-lhe-á apresentado um contrato de mediação imobiliária (exigido por lei), o qual só deve assinar se após explicação, entender perfeitamente o que nele está contido.

Se pretende vender uma propriedade, deverá contactar vários agentes imobiliários licensiados, e escolher, o / os, que pelo seu profissionalismo não lhe dêem falsas expectativas sobre a rapidez de venda e do valor que lhe possam atribuir em excesso. Não esquecer que um agente imobiliário profissional deverá saber o valor de mercado das propriedades na área ou áreas que opera. O valor comercial das propriedades não é a média do valor das propriedades de cada tipo em venda, mas, sim a média das propriedades de cada tipo efectivamente vendidas.

Se ao contrário pretende adquirir, e após ter feito uma análise cuidada da propriedade que deseja, deverá também neste caso, procurar no maior numero de agentes imobiliários licensiados que puder, propriedades com as características mais aproximadas da que pretende adquirir.

Não se deve deslumbrar pelo preço, pois muitas vezes o que é barato sai caro.

Analisar o tipo de agência imobiliária que contacta, o seu aspecto, a sua oferta, o seu profissionalismo, a sua disponibilidade, e os serviços que prestam antes e após a realização do negócio.

Se possivel comparar os preços da mema propriedade em várias agências imobiliárias. A maior parte das mesmas propriedades para venda, estão em mais que uma agência imobiliária.

Informar-se no Agente Imobiliário que apresente uma propriedade, se o vendedor da mesma não está em situação de falência, nem corre contra ele prática de crime doloso que torne ineficaz a alienação de bens próprios.

Se decidir comprar um propriedade urbana em planta, averiguar se os promotores têm capacidade e idoneidade para levar o emprendimento a bom termo.

O agente imobiliário deverá possuir toda a documentação actualizada da propriedade, de forma a poder de boa fé mediar o negócio de compra e venda.

Usufruto

Direito que o seu titular (usufrutuário) tem de usar um bem que não lhe pertence. A maior parte dos usufrutos são constituídos vitalíciamente (durante a vida do usufrutuário). Por exemplo: um proprietário faz a doação de uma habitação a outra pessoa e reserva para si o direito a utilizá-la enquanto for vivo (direito de usufruto). A obtenção de um empréstimo com hipoteca sobre esta habitação só é possível com a autorização do usufrutuário.

ónus

Qualquer encargo ou limitação que recai sobre a propriedade de um bem. Por exemplo, uma hipoteca, um usufruto ou uma servidão.

Licença de Habitação

Documento emitido pela Câmara Municipal autorizando que uma casa seja habitada, após ter sido verificado que reúne as condições exigidas para o efeito (segurança, salubridade, dimensões, etc.) e está em conformidade com o projecto aprovado. O notário exige a apresentação deste documento quando da formalização do contrato promessa e da escritura de compra e venda. Para este último efeito, quando o mesmo já tenha sido requerido, mas ainda não emitido, o que acontece em regra nos casos de imóvel acabado de construir (primeira transmissão), será substituído pelo alvará de licença de construção devendo, no entanto, o transmitente fazer prova de que a licença de utilização já foi requerida.

Na Câmara Municipal pode verificar:

   1. se já foram emitidas licenças de contrução ou habitação.

   2. no caso de aquisição de terreno para construção de futura habitação, se o terreno se situa em zona autorizada para construções urbanas, isto é, se foi emitido àlvará de loteamento, ou se em caso de terreno isolado se está em zona urbana ou urbanizável.

   3. Caso o terreno tenha autorização para construção, quais as características da habitação que pode construir.

Caderneta Predial

É emitido pelo Serviço de Finanças e comprova a sua inscrição na matriz, identifica a sua localização, a composição, a área, o proprietário e o valor patrimonial tributável. Sempre que seja necessário efectuar um registo na Conservatória do Registo Predial é solicitada a apresentação da caderneta predial actualizada pelo Serviço de Finanças. A caderneta predial tem a validade de 1 ano.

Nos Serviços de Finanças pode verificar:

   1. se a propriedade se encontra devoluta, isto é, livre de herdeiros com direitos de preferência ou inquilinos; .

   2. Se o Imposto sobre Propriedades está em dia, no caso de compra de propriedade usada,ou se apropriedade responde pelo pagamentoi deste imposto.

Certidão de Teor

Documento que funciona como uma espécie de "bilhete de identidade" do imóvel e é emitido pela Conservatória do Registo Predial que certifica todos os registos efectuados em relação ao imóvel: localização, composição, proprietários, ónus, transmissões, etc.

Serviço público, dependente do Ministério da Justiça, onde é registada a informação essencial relativa aos bens imóveis (urbanos e rústicos), designadamente a sua localização e confrontações, a sua composição e a identificação dos sucessivos proprietários. Existem em todos os concelhos do país, sendo várias nas grandes cidades.

Na Conservatóira do Registo Predial pode verificar:

   1. Se o vendedor é o verdadeiro proprietáro, ou seja, se tem a propriedade registada em seu nome.

   2. Se não existem hipotecas ou penhoras a favor de terceiros. Em caso de hipoteca a entidade hipotecária terá que estar presente no acto de escritura pública com um documento de cancelamento de hipoteca, que em troca da quantia hipotecada entregará ao novo proprietário de modo a este poder fazer o cancelamento da hipoteca. Antes da escitura de venda, deverá ser verificado pela Conservatória do Registo Predial se o documento de cancelamento de hipoteca está correcto. Em caso de penhora o cancelamento da mesma terá que ser feita por ordem do tribunal após liquidação antecipada do montante penhorado.

   3. Se a propriedade não está sujeito a usufruto de terceiros.Se estiver, no acto de escritura publica os usufrutuários terão que assinar o cancelamento do mesmo.

Documento de Reserva

Documento comprovativo, por um prazo préviamente combinado, do valor que o comprador entrega ao vendedor como prova de boa fé das suas intenções de realizar o negócio,tempo necessário para o promitente comprador obter confirmação bancária em caso de empréstimo.

Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)

Contrato onde ambas as partes prometem celebrar no futuro, a concretização do negócio, através de escritura pública ou documento particular, onde, além de outras condições, fica registado o primeiro valor (sinal) entregue pelo promitente comprador ao dono da propriedade.

Este documento regula os direitos e deveres das partes e as condições estabelecidas no negócio durante o período que decorre até á realização do contrato definitivo (Escritura Pública)

O Contrato Promessa de Compra e Venda deve conter as seguintes cláusulas.

   1. Identificação dos intervenientes, promitentes vendedor e comprador (nome, estado civil, profissão,residência,bilhete de identidade, nº fiscal, etc.)

   2. Identificação da propriedade a transaccionar (local, nº de polícia ou confrontações, nº da descriação predial, artigo matricial, composição da propriedade, etc.)

   3. Preço da transacção e forma de pagamento, incluindo o valor de sinal, dos reforços de sinal ou pagamento, e respectiva calendarização.

   4. Indicação explicita de que a propriedade será vendida livre de ónus ou encargos.

   5. O prazo máximo para celebração do acto de escritura pública, podendo ser acordado o pagamento de juros a uma determinada taxa, se o prazo for excedido por culpa de algumas das partes.

   6. Fazer referência a empréstimo e prevendo, caso este não seja concedido a consequente restituição do sinal em singelo.

No caso de não cumprimento do CPCV por causa imputada ao promitente comprador, o vendedor tem o direito de fazer seu o sinal.

Caso o incumprimento do estipulado no contrato ocorra por causa imputada ao promitente vendedor, este é obrigado a pagar ao promitente comprador o dobro do valor do sinal, a titulo de indeminazação.

A lei estabelece que toda a quantia entregue ao promitente vendedor tem carácter de sinal, devendo o promitente comprador exigir sempre o recibo de todas as importãncias entregues.

Tenha presente que o contrato é um acordo entre as partes envolvidas.Nunca assine o CPCV sem analisar com muita atenção todas as claúsulas.

Ter acesso á minuta do CPCV com a devida antecedência para o poder analisar ou mostrar a um advogado ou solicitador.

Verificar se o prazo fixado é suficiente para tratar de toda a documentação. Informe-se no banco em caso de empréstimo, o tempo necessário para aprovar e preparar o contrato de empréstimo.

Tentar estabelecer o tempo máximo que for possível para salvaguarda de alguns atrasos que possam surgir com a obtenção da documentação necessaria.

Aconselhar-se com o agente imobiliário quanto ao tempo de registos na Conservatória do Registo Predial.

Contrato de Empréstimo

Contrato em que fica registado o acordo estabelecido entre o banco (mutuante) e o seu cliente (mutuário) relativo a um financiamento e onde se especificam todas as suas condições (montante, prazos, taxas de juro, etc.). Pode tomar a forma de escritura pública ou documento particular.

Com base no valor da propriedade a adquirir, e valores de rendimento, o banco dará uma resposta rápida das condições de empréstimo caso o banco admita viabilidade.

Seguidamente terão que ser entregues vários documentos ao banco, como plantas da propriedade, documentos de identificação dos proponentes, comprovativos dos rendimentos, e da composição do agregado familiar.

O banco procederá á avaliação da propriedade e dará uma reposta definitiva sobre a concessão de crédito.

No caso de crédito para construção, ampliação ou remodelação, deverá ser entregue adicionalmente alvará ou licença de construção, o projecto aprovado, e o orçamento das obras a realizar.

Registo Provisório de Hipoteca

Anotação na Conservatória do Registo Predial da constituição de uma hipoteca sobre uma propriedade. Para obtenção de um empréstimo de habitação, efectua-se previamente um registo provisório de hipoteca que é convertido em definitivo após a assinatura do contrato de mútuo e hipoteca. O registo provisório, se entretanto não for convertido, caduca ao fim de seis meses.

Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

Imposto a pagar de uma só vez antes da escritura e incide sobre o maior dos seguintes valores: o valor do acto ou do contrato ou o valor patrimonial tributário.(Mais detalhes em IMPOSTOS)

Contrato por Documento Particular

Documento que regula a compra e venda de um imóvel destinado a habitação, através de um empréstimo concedido por uma instituição bancária autorizada. Esta modalidade substitui a escritura pública na compra com recurso a crédito, dispensando a intervenção do notário público.

Escritura Pública

Acto (contrato) pelo qual se transmite o bem de um proprietário para outro através de um documento escrito e assinado por ambas as partes perante o notário ou o seu representante. É prática corrente que, neste acto, o vendedor receba o valor em dívida através de cheque visado, transferência bancária ou dinheiro. De acordo com a lei, a compra e venda de imóveis está sempre sujeita a escritura pública. O contrato por documento particular constitui a única excepção.

O Notário é uma entidade pública dependente do Ministério da Justiça que tem por missão realizar certos actos e contratos ou verificar as condições legais dos mesmos, nomeadamente a compra e venda de imóveis e a constituição de hipoteca, as quais estão sujeitas a escritura pública.

Registo de Aquisição

Anotação na Conservatória do Registo Predial da aquisição de determinado imóvel e respectiva transmissão de propriedade, assim como registo de cancelamento de hipoteca com documento fornecido pela entidade hipotecária.

Recorda-se que em caso de penhora o registo do cancelamento da mesma é feito antecipadamente antes do acto de escritura pública, por ordem do tribunal.

Registo na Matriz Predial

Registo efectuado no Serviço de Finanças onde consta,designadamente, a composição e a área do prédio, o seu valor patrimonial tributário e a identidade dos proprietários e usufrutuários, se os houver. Um prédio está "omisso" na matriz, se não existir o seu Artigo Matricial.

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